Tanda Lokasi Usaha yang Sebaiknya Dihindari
Tanda bahaya pada lokasi jarang terlihat dari foto. Ini daftar yang bisa diperiksa di lapangan sebelum uang sewa Anda keluar.
Tempat usaha yang buruk jarang terlihat buruk saat pertama kali dilihat. Rukonya bersih, jalannya lebar, dan pemiliknya ramah. Yang menunjukkan masalah biasanya tanda-tanda kecil di sekitarnya, dan tanda itu bisa diperiksa sebelum Anda membayar uang sewa.
Daftar berikut berguna sebagai pemeriksaan cepat. Satu tanda saja tidak selalu berarti harus menolak, tetapi tiga tanda atau lebih sebaiknya membuat Anda berhenti dan memeriksa lebih dalam.
Tanda pada bangunan dan lingkungannya
- Deretan ruko yang sering berganti pemilik. Papan nama baru di beberapa unit menunjukkan usaha di situ sulit bertahan. Tanyakan penyebabnya kepada pedagang yang masih bertahan.
- Jalan cepat tanpa ruang menepi. Kalau kendaraan tidak bisa berhenti tanpa menghalangi arus, pembeli akan lewat begitu saja.
- Genangan dan bekas air di dinding. Periksa saat hujan atau tanyakan kepada penghuni sekitar apakah wilayah itu langganan banjir.
- Akses pejalan kaki yang terputus. Trotoar hilang, harus menyeberang tanpa marka, atau harus melewati jalan berlubang membuat pembeli malas datang.
- Bangunan yang butuh perbaikan besar. Atap bocor, jaringan listrik tua, dan sanitasi buruk menghabiskan biaya di luar sewa.
Tanda pada usaha di sekitarnya
- Hampir semua usaha sejenis di sekitar sepi, bukan hanya satu-dua yang kebetulan lemah.
- Tidak ada usaha pendukung yang membuat orang berkumpul, misalnya sekolah, pasar, atau perkantoran.
- Banyak tempat kosong yang lama tidak tersewa di lokasi yang terlihat bagus.
- Keberadaan usaha sejenis yang menutup pada jam yang wajar, yang menandakan pembelinya memang sedikit.
Sebaliknya, ada juga tanda yang perlu dibaca dengan hati-hati. Beberapa keadaan di bawah ini terlihat mengkhawatirkan tetapi belum tentu buruk.
| Tanda | Bisa berarti buruk | Bisa berarti sebaliknya |
|---|---|---|
| Banyak pesaing sejenis | Pasar sudah terserap habis | Wilayah itu memang menjadi tujuan pembeli |
| Tempat selalu sepi | Tidak ada orang yang lewat | Orang datang pada jam lain di luar pengamatan |
| Sewa murah | Ada masalah tersembunyi pada tempat | Pemilik hanya ingin cepat tersewa |
Untuk memastikan yang mana, Anda perlu mengamati pada beberapa jam berbeda dan menanyakan langsung kepada pedagang setempat.
Cara memastikan sebelum menyerah
Kalau menemukan tanda yang mencurigakan, kumpulkan bukti sebelum memutuskan. Hitung jumlah orang yang berhenti pada tiga jam berbeda. Periksa riwayat banjir dari warga. Tanyakan kepada pemilik bangunan apakah ada masalah air, listrik, atau sengketa batas yang belum selesai.
Hal-hal administratif juga perlu dijawab di tahap ini. Peruntukan lahan, ketentuan bangunan, dan persyaratan izin bisa berbeda antar daerah dan bisa berubah, jadi pastikan pada instansi resmi sebelum menyewa, bukan sesudah usaha berjalan.
Menimbang antara tanda dan kebutuhan
Kalau lokasi langganan banjir tetapi usaha Anda tidak menyimpan barang di lantai dasar, risikonya mungkin bisa dikelola. Kalau tempatnya jauh dari keramaian pejalan kaki tetapi pembeli Anda datang dengan kendaraan dan memarkir di halaman sendiri, akses pejalan kaki menjadi kurang penting.
Yang tidak bisa ditawar adalah pasar yang tidak ada. Kalau setelah dihitung jumlah calon pembelinya memang sangat kecil, perbaikan bangunan sebaiknya tidak dijadikan alasan untuk tetap mengambil tempat itu. Cara menghitungnya ada di menghitung jumlah calon pelanggan di sekitar lokasi, dan cara menilai wilayah dari data ada di cara membaca peta persaingan usaha.
Bila pada akhirnya Anda memilih tempat yang tetap memiliki satu kekurangan, ajukan hal itu saat bernegosiasi seperti dijelaskan pada negosiasi sewa tempat usaha. Untuk gambaran potensi beberapa wilayah, Cek Skor Lokasi bisa menjadi pembanding awal.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah lokasi sepi selalu berarti harus dihindari?
Tidak selalu. Yang penting adalah apakah ada cukup orang yang berminat pada produk Anda pada jam usaha Anda berjalan. Lokasi bisa terlihat sepi pada siang hari tetapi ramai pada pagi atau malam, dan itu hanya terlihat bila Anda mengamati pada beberapa waktu berbeda.
Bagaimana cara memastikan sebuah ruko langganan banjir?
Tanyakan kepada pedagang yang sudah lama berjualan di sekitar dan warga yang tinggal di sana. Selain itu, periksa bekas air pada dinding, plint lantai, dan perabot, serta amati kondisi jalan saat hujan deras bila Anda sempat.
Kalau sewanya murah sekali, apakah itu tanda bahaya?
Bisa jadi. Sewa yang jauh lebih murah dari tempat sekitar biasanya ada sebabnya, misalnya bangunan rusak, akses buruk, atau sengketa kepemilikan. Periksa sebabnya lebih dulu sebelum menyimpulkan bahwa itu keuntungan.
Berapa banyak tanda bahaya yang membuat lokasi sebaiknya ditolak?
Tidak ada angka pasti. Yang lebih berguna adalah menilai apakah tanda itu bisa diatasi dengan biaya dan usaha yang wajar. Bila perlu perbaikan besar sementara jumlah calon pembelinya juga kecil, lokasi itu sebaiknya dilewati.
