Negosiasi Sewa Tempat Usaha: Yang Bisa dan Tidak Bisa Ditawar
Harga sewa bukan satu-satunya yang bisa ditawar. Ini hal yang paling sering berhasil diminta dan cara menyiapkannya.
Banyak penyewa hanya menanyakan satu hal: berapa sewanya. Padahal harga sewa sering bukan bagian yang paling lentur. Yang lebih sering berhasil diminta justru hal-hal di sekitarnya, dan nilainya bagi usaha Anda bisa lebih besar daripada potongan harga.
Kuncinya adalah tahu mana yang mungkin berubah dan mana yang tidak, lalu memilih permintaan yang paling berguna bagi arus kas Anda.
Yang biasanya punya ruang tawar
| Hal | Biasanya bisa dibicarakan | Kenapa pemilik mungkin setuju |
|---|---|---|
| Masa sewa | Menyewa dua atau tiga tahun sekaligus | Pemilik mendapat kepastian penghasilan lebih lama |
| Cara pembayaran | Tahunan, per semester, atau per tiga bulan | Pembayaran lebih sering mengurangi risiko pemilik |
| Masa bebas sewa | Dua sampai empat minggu tanpa sewa untuk renovasi | Tempat lebih cepat terpakai dan terawat |
| Perbaikan awal | Atap, keran, atau jaringan listrik diperbaiki pemilik | Perbaikan itu tetap menambah nilai bangunannya |
| Jaminan | Bentuk dan besarnya jaminan | Jaminan adalah kesepakatan, bukan angka baku |
Masa bebas sewa sering paling menguntungkan. Selama renovasi, Anda belum berpenghasilan tetapi sewa tetap berjalan bila tidak diperjanjikan sejak awal.
Yang jarang bisa ditawar
Beberapa hal biasanya bersifat tetap, dan memaksa menawarnya justru menghabiskan tenaga. Harga per meter di lokasi yang banyak peminatnya jarang turun jauh. Pemilik bangunan besar atau pengelola kawasan biasanya sudah menetapkan harga dan kenaikan sewa pada perpanjangan.
Kalau harga tidak bisa bergerak, alihkan permintaan ke hal lain yang bernilai sama bagi Anda: masa bebas sewa lebih panjang, perbaikan ditanggung pemilik, atau kepastian kenaikan sewa pada perpanjangan. Tuliskan kenaikannya sebagai persentase atau angka yang jelas, bukan sebagai kesepakatan lisan.
Persiapan sebelum berbicara
- Kumpulkan pembanding. Catat harga sewa beberapa tempat serupa di sekitar dengan luas dan kondisinya. Angka pembanding membuat permintaan Anda terdengar masuk akal.
- Tentukan batas tertinggi Anda. Hitung angka sewa yang masih membuat usaha Anda untung, lalu jangan melewatinya.
- Catat kekurangan tempatnya. Perbaikan yang dibutuhkan adalah dasar permintaan yang wajar, bukan alasan mengeluh.
- Siapkan pilihan lain. Punya satu-dua tempat cadangan membuat Anda tidak terpaksa menerima syarat apa pun.
- Bicarakan hal yang paling penting lebih dulu. Kalau anggaran terbatas, dahulukan cara pembayaran dan masa bebas sewa.
Menyampaikan permintaan
Ajukan permintaan dengan alasan, bukan dengan keluhan. Sebutkan bahwa Anda menyewa untuk jangka panjang, bahwa Anda akan merawat tempatnya, dan bahwa perbaikan tertentu membuat bangunan lebih bernilai. Pemilik yang yakin penyewanya serius biasanya lebih terbuka.
Setelah ada kesepakatan, jangan berhenti pada ucapan. Semua yang dibicarakan perlu masuk ke dalam perjanjian tertulis, termasuk masa bebas sewa dan siapa yang menanggung perbaikan. Hal yang perlu diperhatikan ada di membuat kontrak sewa yang aman bagi penyewa.
Sebelum bernegosiasi, ada baiknya Anda sudah membandingkan minimal dua titik secara berdampingan seperti dijelaskan pada cara membandingkan dua lokasi usaha. Bila pada akhirnya biaya sewa terasa terlalu berat untuk jangka panjang, pertimbangkan juga pilihan lain seperti pada sewa atau beli tempat usaha. Untuk gambaran potensi lokasi sebelum menawar, Cek Skor Lokasi bisa dipakai lebih dulu.
Pertanyaan yang sering muncul
Berapa besar potongan sewa yang wajar diminta?
Tidak ada angka bakunya, karena harga sewa ditentukan pasar dan kondisi tempat. Yang lebih aman adalah meminta dengan dasar pembanding harga di tempat serupa, lalu meminta hal lain seperti masa bebas sewa bila harga tidak bisa turun.
Apakah boleh meminta masa bebas sewa untuk renovasi?
Boleh, dan permintaan ini umum. Ajukan bersama usulan masa sewa yang lebih panjang atau pembayaran di muka sebagai pertukaran, karena pemilik biasanya lebih mudah setuju bila ia juga mendapat kepastian.
Bagaimana kalau pemilik menolak semua permintaan saya?
Timbang antara keuntungan lokasi dan beratnya biaya. Kalau angka sewanya membuat usaha Anda hampir tidak menyisakan laba, lebih baik memakai tempat cadangan. Lokasi yang bagus tidak berguna bila biaya sewanya menekan arus kas setiap bulan.
Apakah kesepakatan lisan sudah cukup untuk sewa tempat usaha?
Sebaiknya tidak. Hal seperti masa sewa, kenaikan sewa, dan tanggungan perbaikan mudah berbeda penafsiran di kemudian hari. Tuangkan dalam perjanjian tertulis yang ditandatangani kedua pihak dan simpan salinannya.
