Membuat Kontrak Sewa yang Aman bagi Penyewa
Kesepakatan sewa yang jelas sejak awal menghemat banyak perselisihan di kemudian hari. Yang perlu dijaga adalah kesamaan pemahaman kedua pihak.
Kesepakatan sewa sering dibuat cepat karena pemilik usaha sedang mengejar lokasi yang bagus. Padahal tempat usaha biasanya diikat untuk waktu yang panjang, dan kesalahan pada awal perjanjian akan terasa sepanjang masa sewa.
Artikel ini membahas langkah pencegahan pada tingkat praktik: hal apa yang perlu jelas sebelum tanda tangan, dan bagaimana bersikap bila ada bagian yang belum dipahami. Ini bukan nasihat hukum, dan setiap keadaan bisa berbeda.
Hal pokok yang sebaiknya tertulis
- Pihak yang bersepakat. Nama lengkap dan identitas yang jelas, termasuk apakah pihak penyewa adalah orang pribadi atau badan usaha.
- Objek sewa. Alamat lengkap, batas luas, dan bagian mana yang termasuk, misalnya area parkir atau gudang.
- Jangka waktu. Tanggal mulai, tanggal berakhir, dan apakah ada kemungkinan diperpanjang dengan syarat tertentu.
- Biaya. Nilai sewa, cara pembayaran, jadwal, serta siapa yang menanggung biaya lain seperti listrik, air, keamanan, dan kebersihan.
- Perubahan harga sewa. Apakah bisa berubah selama masa sewa, dan bagaimana cara menetapkannya.
- Perbaikan dan pemeliharaan. Bagian mana yang menjadi tanggung jawab penyewa dan bagian mana yang menjadi tanggung jawab pemilik.
- Cara mengakhiri. Bagaimana bila salah satu pihak ingin berhenti lebih awal, dan apa akibatnya.
- Cara menyelesaikan perselisihan. Ke mana kedua pihak akan membawa masalah bila tidak bisa diselesaikan bersama.
Ketentuan-ketentuan seperti ini dapat berbeda menurut keadaan dan wilayah, sehingga bentuk yang tepat sebaiknya dipastikan pada sumber resmi atau ahli yang berkompeten.
Memeriksa sebelum menandatangani
| Bagian | Yang perlu dipastikan | Alasan pentingnya |
|---|---|---|
| Identitas pemilik atau pengelola | Cocokkan dengan dokumen kepemilikan atau surat kuasa yang sah | Menghindari menyewa dari pihak yang tidak berhak |
| Kondisi bangunan | Periksa atap, saluran air, listrik, dan kelembapan saat survei, bukan setelah menandatangani | Perbaikan besar di awal bisa menguras modal |
| Kesesuaian penggunaan | Pastikan jenis usaha Anda diizinkan di lokasi itu menurut ketentuan yang berlaku | Renovasi menjadi sia-sia bila usaha tidak dapat dijalankan |
| Biaya menyeluruh | Hitung sewa ditambah biaya lain, uang jaminan, dan biaya layanan | Anggaran harus dihitung dari biaya total, bukan hanya sewa |
| Cara pembayaran dan bukti | Sepakati bentuk pembayaran dan minta tanda terima setiap kali membayar | Bukti pembayaran mencegah perselisihan di kemudian hari |
Bagian yang sering terlewat
- Hak mengalihkan. Apakah lokasi boleh disewakan ulang atau dialihkan bila usaha Anda berubah rencana.
- Perubahan dan renovasi. Apa yang boleh diubah, dan apakah harus dikembalikan ke bentuk semula saat masa sewa berakhir.
- Gangguan di sekitar. Rencana pembangunan atau perubahan lingkungan yang bisa memengaruhi usaha Anda.
- Keadaan darurat. Apa yang terjadi bila bangunan tidak dapat dipakai karena sebab di luar kendali kedua pihak.
- Penyelesaian bertahap. Bila harus ada pemberitahuan tertulis lebih dulu sebelum masalah dibawa lebih jauh.
Membicarakan hal-hal ini sejak awal biasanya terasa canggung, tetapi jauh lebih ringan daripada memperdebatkannya setelah masalah muncul.
Bila ada yang belum jelas
Jangan menandatangani dokumen yang belum Anda pahami seluruhnya. Minta waktu untuk membacanya ulang, minta penjelasan atas bagian yang membingungkan, dan bila perlu mintalah pendapat dari pihak yang berkompeten. Hal yang bersifat hukum sebaiknya dipastikan kepada pihak berwenang atau ahli hukum yang tepercaya, dan perlu diingat bahwa ketentuannya dapat berubah dari waktu ke waktu.
Sebaiknya setiap percakapan penting mengenai perubahan dibuat tertulis, meski hanya berupa pesan yang disimpan. Kesepakatan lisan mudah berbeda tafsir ketika sudah berlalu beberapa bulan.
Menjaga hubungan baik setelah tanda tangan
Perjanjian yang rapi bukan tanda saling tidak percaya, melainkan cara menjaga hubungan tetap tenang. Bayar tepat waktu, jaga bangunan dengan baik, dan beri tahu lebih awal bila ada hal yang perlu dibicarakan.
Agar posisi Anda saat berunding lebih kuat, siapkan dulu perhitungan biaya dan pilihan lokasi. Pembahasan soal tawar-menawar ada pada negosiasi sewa tempat usaha, sedangkan hal yang perlu dicek soal peruntukan lokasi dibahas pada peruntukan lahan sebelum menyewa. Bila Anda sedang membandingkan beberapa tempat, rangkumlah pertimbangannya lebih dulu, lalu lanjutkan dengan memesan analisis lokasi bila diperlukan.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah kesepakatan sewa harus selalu tertulis?
Sangat dianjurkan. Kesepakatan lisan sulit dibuktikan bila kemudian terjadi perbedaan tafsir. Tulisan yang jelas dan ditandatangani kedua pihak melindungi keduanya, termasuk pemilik.
Siapa yang sebaiknya menanggung biaya perbaikan besar?
Itu perlu disepakati dan dituliskan sejak awal, karena kebiasaannya bisa berbeda-beda. Pastikan bagian yang menjadi tanggung jawab Anda tercantum jelas beserta batasnya.
Bolehkah saya mengalihkan sewa kepada orang lain?
Tergantung isi perjanjian Anda. Bila tidak diatur, sebaiknya tanyakan dan minta persetujuan tertulis sebelum mengalihkan, agar tidak dianggap melanggar kesepakatan.
Bagaimana bila jenis usaha saya ternyata tidak diizinkan di lokasi itu?
Itu sebabnya kesesuaian penggunaan perlu dipastikan sebelum menandatangani. Untuk memastikan ketentuannya, tanyakan kepada pihak berwenang setempat, karena aturannya dapat berbeda dan berubah.
