Cara Memilih Lokasi Usaha: Panduan untuk Usaha Kecil

Keputusan menyewa tempat usaha biasanya diambil dalam hitungan hari, padahal akibatnya terasa bertahun-tahun. Kontrak setahun lazim dibayar di muka, dan uang itu tidak bisa ditarik kembali kalau ternyata lokasinya keliru. Karena itu, memilih lokasi layak dikerjakan dengan urutan yang jelas, bukan berdasarkan kesan pertama saat melihat tempatnya.

Ramai bukan patokan utama

Jalan raya yang dilewati ribuan kendaraan setiap hari bisa menjadi lokasi yang buruk untuk usaha Anda. Sebabnya sederhana: orang yang sedang melintas belum tentu berhenti. Yang berhenti biasanya orang yang memang sedang mencari sesuatu, dan mereka umumnya datang dari jarak dekat — berjalan kaki atau berkendara singkat.

Pertanyaan yang lebih berguna bukan “seberapa ramai jalan ini”, melainkan “siapa yang beraktivitas di sekitar sini setiap hari”. Warung makan membutuhkan orang yang tinggal atau bekerja di dekat situ. Bengkel membutuhkan orang yang membawa kendaraan. Toko perlengkapan bayi membutuhkan keluarga muda.

Artinya, lokasi yang tepat untuk satu jenis usaha belum tentu tepat untuk usaha lain. Karena itu urutannya selalu: tentukan dulu jenis dan target pembelinya, baru cari lokasi yang cocok. Pembahasan lebih dalam ada di kenapa lokasi ramai belum tentu bagus untuk usaha Anda.

Enam hal yang perlu diperiksa

Enam pemeriksaan berikut disusun dari yang paling menentukan sampai yang paling sering terlupakan.

Poin terakhir sering diabaikan karena terasa administratif. Padahal menyewa tempat yang ternyata tidak boleh dipakai untuk usaha Anda berarti kehilangan biaya sewa sekaligus biaya renovasi. Hal-hal yang perlu dipastikan ada di peruntukan lahan dan zonasi sebelum menyewa.

Cara memeriksanya tanpa biaya

1. Datang pada jam yang berbeda. Pagi, jam makan siang, sore pulang kerja, dan malam. Satu kunjungan tidak cukup untuk menilai pola keramaian.
2. Hitung, jangan menebak. Duduk 30 menit di seberang, lalu hitung berapa orang yang berhenti di depan titik itu, bukan berapa yang melintas.
3. Perhatikan pesaing sebagai petunjuk. Kalau beberapa usaha sejenis di sekitar bertahan lama, pasarnya kemungkinan ada. Kalau beberapa di antaranya sudah berganti pemilik berulang kali, itu pertanyaan yang perlu dijawab.
4. Pakai data, bukan kesan. Kepadatan penduduk, jumlah pesaing, dan gambaran kemampuan belanja bisa diperiksa dari data resmi dan data peta. Layanan Cek Skor Lokasi kami merangkum hal-hal itu menjadi satu angka 0–100 beserta rincian parameternya.

Kesalahan yang paling sering terjadi

• Menyewa karena tergesa-gesa. Tempat bagus yang kebetulan sedang kosong membuat orang menandatangani kontrak dalam dua hari tanpa memeriksa apa pun.
• Menghitung keramaian, bukan kecocokan. Banyak orang mengukur lokasi dari seberapa padat jalannya, padahal yang menentukan adalah siapa yang berhenti.
• Mengabaikan biaya selain sewa. Renovasi, listrik daya besar, dan biaya promosi awal sering luput dari perhitungan, padahal jumlahnya bisa melebihi sewa beberapa bulan.
• Salah menilai pesaing. Pesaing ramai bukan selalu kabar buruk; itu bisa menandakan pasarnya nyata. Yang berbahaya adalah pesaing yang sudah menguasai hampir semua pelanggan di wilayah itu.

Urutan keputusan yang disarankan

Kerjakan berurutan, dan jangan melompat ke belakang sebelum urutan sebelumnya selesai:

1. Tentukan jenis usaha dan siapa pembelinya.
2. Tentukan kebutuhan lokasinya: perlu pejalan kaki, perlu parkir kendaraan, atau cukup dekat pemukiman.
3. Periksa tiga sampai lima titik yang memenuhi syarat.
4. Bandingkan skornya berdampingan, bukan satu per satu dari ingatan.
5. Baru bernegosiasi soal sewa dan kontrak.

Semua angka yang Anda kumpulkan di sini juga akan berguna nanti saat menghitung modal. Cara memeriksa lokasi dari jarak jauh ada di survei lokasi: apa saja yang harus diamati di lapangan.