Kenapa Lokasi Ramai Belum Tentu Bagus untuk Usaha Anda
Ramai itu mudah dilihat, cocok itu tidak. Ini cara membedakan orang yang melintas dari orang yang benar-benar mungkin berhenti dan membeli.
Ada dua jenis keramaian yang sering tertukar, dan membedakannya bisa menyelamatkan puluhan juta rupiah biaya sewa. Yang pertama adalah arus: orang yang lewat dengan tujuan tertentu dan tidak punya niat berhenti. Yang kedua adalah aktivitas: orang yang memang sedang berada di sekitar situ, mencari sesuatu, dan mungkin singgah.
Lokasi di jalur utama dengan arus padat sering masuk jenis pertama. Gang kecil yang padat pemukiman dan warung sering masuk jenis kedua. Keduanya terlihat “ramai”, tetapi nilainya bagi usaha Anda sangat berbeda.
Tiga pertanyaan yang memisahkan keduanya
- Apakah orang itu bisa berhenti? Kalau tidak ada tempat berhenti dan arusnya cepat, orang tidak akan berhenti walau tertarik.
- Apakah dia punya alasan berhenti sekarang? Orang dalam perjalanan menuju kantor punya alasan berbeda dengan orang yang sedang berjalan santai mencari makan malam.
- Apakah dia termasuk pembeli Anda? Sepuluh ribu orang lewat setiap hari tidak berarti apa-apa kalau tidak satu pun di antaranya membutuhkan produk Anda.
Contoh yang mudah dibayangkan
| Jenis lokasi | Yang terlihat | Cocok untuk |
|---|---|---|
| Jalan raya cepat, tanpa bahu jalan | Sangat ramai, hampir tidak ada yang berhenti | Usaha yang butuh visibilitas, bukan kunjungan: papan reklame, bengkel besar dengan halaman parkir |
| Jalan lingkungan perumahan | Sepi kendaraan, tetapi banyak orang berjalan kaki | Warung, laundry, jasa titip, kedai kopi kecil, apotek |
| Dekat pasar atau kampus | Padat pada jam tertentu saja | Makanan, minuman, fotokopi, kebutuhan harian |
| Pusat perbelanjaan | Ramai, tetapi sudah ada pengelola yang mengatur | Usaha dengan margin cukup untuk menutup biaya sewa per meter yang tinggi |
Perhatikan bahwa pada baris terakhir, keramaian justru bukan lagi keuntungan gratis. Anda membayarnya lewat sewa per meter yang jauh lebih tinggi, dan itu harus dihitung sebagai biaya, bukan bonus.
Kesalahan menilai keramaian
- Mengukur arus kendaraan, bukan kunjungan. Ini kesalahan paling umum. Kendaraan yang melintas tidak pernah menjadi pembeli.
- Mengamati hanya satu kali. Lokasi yang terlihat padat pada jam pulang kantor bisa sangat sepi pada jam buka usaha Anda.
- Mengabaikan arah arus. Di banyak jalan, orang lebih memilih berhenti di sisi tertentu karena lebih mudah saat pulang. Sisi jalan yang salah bisa mengurangi pembeli meski jaraknya hanya beberapa meter.
- Menganggap ramai berarti kompetisi rendah. Justru sebaliknya: lokasi yang jelas ramai biasanya sudah lebih dulu disesaki pesaing sejenis. Cara menghitungnya ada di berapa radius yang tepat untuk menghitung pesaing.
Cara mengujinya sebelum menyewa
- Hitung yang berhenti, bukan yang lewat. Selama 30 menit, catat berapa orang yang benar-benar berhenti di depan titik tersebut, dan perhatikan mereka berhenti untuk apa.
- Ulangi pada tiga waktu berbeda. Pagi, siang atau sore, dan malam. Bandingkan hasilnya.
- Perhatikan minggu, bukan hari. Sebuah titik bisa terasa menjanjikan pada hari Sabtu dan mengecewakan pada hari Selasa.
- Cocokkan dengan jenis usaha Anda. Kalau Anda membutuhkan 40 pembeli per hari, dan hasil hitungan menunjukkan hanya 12 orang berhenti di sana setiap hari, lokasi itu belum cukup besar untuk rencana Anda.
Untuk bagian kepadatan penduduk dan pesaing, mengira-ngira dari pengamatan mata saja mudah keliru. Data resmi dan data peta bisa memberi gambaran yang lebih netral, dan itulah yang kami rangkum dalam Cek Skor Lokasi.
Yang paling menentukan sebenarnya
Pada akhirnya, lokasi yang baik adalah lokasi yang membuat perjalanan pelanggan menjadi mudah. Semakin kecil usaha Anda, semakin penting hal ini, karena pelanggan Anda datang dari jarak dekat dan tidak akan menempuh perjalanan jauh untuk sesuatu yang bisa didapat lebih dekat.
Karena itu, ketika membandingkan dua lokasi, tanyakan mana yang lebih mudah dijangkau oleh orang yang sudah berada dalam radius satu kilometer. Pertanyaan itu hampir selalu lebih berguna daripada pertanyaan seberapa ramai jalannya.
Pertanyaan yang sering muncul
Bagaimana cara mengukur keramaian yang relevan untuk usaha saya?
Hitung orang yang berhenti, bukan yang melintas. Duduk di seberang lokasi selama 30 menit pada beberapa jam berbeda, lalu catat berapa orang yang benar-benar berhenti di depan titik tersebut dan untuk keperluan apa. Angka itu jauh lebih berguna daripada jumlah kendaraan yang lewat.
Apakah lokasi sepi selalu lebih murah dan lebih aman?
Tidak selalu aman. Lokasi sepi memang lebih murah, tetapi kalau jumlah orang yang lewat di bawah kebutuhan minimum usaha Anda, sewanya yang murah tetap menjadi kerugian. Yang perlu dipastikan adalah apakah jumlah calon pembeli di sekitar lokasi mencukupi rencana usaha Anda.
Kalau lokasi sudah ramai, apakah tidak perlu analisis lagi?
Justru lokasi ramai biasanya sudah lebih dulu diisi pesaing sejenis. Mengukur berapa banyak pesaing dan seberapa besar bagian pasar yang mungkin Anda ambil tetap perlu, supaya Anda tidak menyewa tempat mahal di pasar yang sudah penuh.
